O ITBI, imposto municipal sobre a transmissão de imóveis, costuma gerar dúvidas e conflitos na hora da compra: o município exige um valor, o contribuinte declara outro, e a diferença pode ser grande.
Este artigo explica, em linguagem simples, o que o Superior Tribunal de Justiça decidiu no Tema 1.113 sobre a base de cálculo do ITBI e quais cuidados ajudam em cada caso.
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Reunimos aqui orientações sobre o tema ITBI: base de cálculo e o Tema 1.113 do STJ. Consulte o índice abaixo para ir diretamente ao ponto de interesse.
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- O QUE É O ITBI
- O QUE O STJ DECIDIU NO TEMA 1.113
- O QUE ISSO SIGNIFICA NA PRÁTICA
- COMO SE PREPARAR
- PERGUNTAS FREQUENTES
O QUE É O ITBI
O ITBI incide sobre a transmissão inter vivos, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, e é de competência do Município da situação do bem (Constituição Federal, art. 156, II e § 2º, II). As regras de cálculo, as alíquotas e o procedimento de pagamento são definidos por lei de cada município.
O QUE O STJ DECIDIU NO TEMA 1.113
No julgamento do recurso repetitivo (REsp 1.937.821/SP), o STJ fixou três pontos principais:
1. a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e não está vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser usada como piso de tributação;
2. o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de que corresponde ao valor de mercado, e essa presunção só pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do Código Tributário Nacional);
3. o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência fixado unilateralmente.
O QUE ISSO SIGNIFICA NA PRÁTICA
Na compra de um imóvel, o valor declarado na escritura ou no contrato é, em regra, a base para o imposto, e o município não pode simplesmente substituí-lo por um valor de referência da tabela municipal. Se o fisco discordar do valor declarado, deve abrir processo administrativo regular, com a oportunidade de defesa, para arbitrar o valor, nos termos do art. 148 do CTN.
Isso protege o contribuinte, mas também exige cuidado: o valor declarado deve corresponder ao negócio real, pois declarações que não mereçam fé podem ser arbitradas. A tese tem efeitos relevantes para compradores, vendedores e quem discute lançamentos anteriores.
COMO SE PREPARAR
Convém guardar o contrato, a escritura, comprovantes de pagamento, avaliações e laudos que comprovem o valor da transação, conferir a guia de ITBI emitida pelo município e verificar se há lançamento baseado em valor de referência. Em caso de lançamento contestável, a pessoa interessada pode avaliar impugnação administrativa, pedido de restituição ou ação, observando prazos. Cada caso exige análise individual.
Para a compra de imóveis, também são importantes a matrícula, as certidões e a regularidade do imóvel, como explicado em Due diligence imobiliária.
PERGUNTAS FREQUENTES
O município pode usar o valor venal do IPTU como base do ITBI?
Segundo o STJ, a base de cálculo do ITBI não está vinculada à do IPTU, que nem pode ser usada como piso de tributação.
O valor declarado na escritura pode ser questionado pelo município?
Pode, mas somente por processo administrativo regular, nos termos do art. 148 do CTN, e não por valor de referência fixado unilateralmente.
A decisão vale em qualquer município?
O entendimento do STJ foi firmado em recurso repetitivo e orienta os tribunais. As regras locais continuam relevantes, e eventuais recursos pendentes devem ser acompanhados.
As respostas acima são gerais e não substituem a análise individual do caso, que depende dos documentos e dos fatos. A informação não garante resultado.
Fontes oficiais: Constituição Federal, art. 156; Código Tributário Nacional, art. 148; Superior Tribunal de Justiça (Tema 1.113).
A pessoa interessada pode solicitar a análise do caso pelo WhatsApp. A orientação inicial ajuda a organizar documentos, conferir prazos e definir o melhor caminho.
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Guia de documentos: para reunir o que normalmente é analisado nesse tema, consulte o hub de documentos para o primeiro atendimento.
