O planejamento sucessório tem levado muitas famílias a constituir holdings para administrar o patrimônio. Um ponto de atenção é a integralização de imóveis como capital da empresa, porque essa operação pode suscitar a cobrança do ITBI.
Este artigo explica, em linguagem simples, a imunidade prevista na Constituição, a exceção da atividade preponderante e o limite do capital social, e por que o planejamento exige análise individual.
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Reunimos aqui orientações sobre o tema ITBI na integralização de imóveis em holding familiar: imunidade e limites. Consulte o índice abaixo para ir diretamente ao ponto de interesse.
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- O QUE É A INTEGRALIZAÇÃO DE IMÓVEIS
- A IMUNIDADE DA CONSTITUIÇÃO
- A EXCEÇÃO DA ATIVIDADE PREPONDERANTE
- O LIMITE DO CAPITAL SOCIAL
- CUIDADOS NO PLANEJAMENTO
- PERGUNTAS FREQUENTES
O QUE É A INTEGRALIZAÇÃO DE IMÓVEIS
A integralização ocorre quando o sócio transfere um imóvel para a empresa como pagamento da participação no capital social. A operação envolve transmissão do imóvel, registro na matrícula e discussão sobre o ITBI, imposto municipal que incide sobre a transmissão de bens imóveis.
A IMUNIDADE DA CONSTITUIÇÃO
A Constituição Federal prevê que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil (art. 156, § 2º, I).
A EXCEÇÃO DA ATIVIDADE PREPONDERANTE
O Código Tributário Nacional considera caracterizada a atividade preponderante quando mais de 50% da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 anos anteriores e nos 2 anos seguintes à aquisição, decorrer de venda ou locação de propriedade imobiliária ou de cessão de direitos relativos à aquisição de imóveis (art. 37, § 1º). Se a empresa iniciar as atividades após a aquisição, ou menos de 2 anos antes dela, a análise considera os 3 primeiros anos seguintes (art. 37, § 2º).
Por isso, a holding patrimonial que tem como atividade principal a locação de imóveis exige cuidado especial, porque pode perder a imunidade, e o município pode cobrar o imposto.
O LIMITE DO CAPITAL SOCIAL
O Supremo Tribunal Federal decidiu, com repercussão geral (RE 796.376), que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Assim, se o imóvel é conferido por valor superior ao capital, a parte excedente pode ser tributada. O texto da decisão deve ser conferido no portal do STF.
CUIDADOS NO PLANEJAMENTO
A estruturação de uma holding envolve também outros tributos e regras, como o ITCMD na doação de quotas, reservas de usufruto, imposto de renda sobre ganho de capital e regras societárias. O valor atribuído ao imóvel, o objeto social, a receita da empresa e a legislação do município devem ser analisados antes da operação. A assessoria de advogado e de contador ajuda a evitar autuações e surpresas, sem garantia de resultado.
PERGUNTAS FREQUENTES
A integralização de imóveis em holding sempre isenta o ITBI?
Não. A imunidade tem exceções, como a atividade preponderante imobiliária, e limite, que é o valor do capital social integralizado.
Holding de aluguel perde a imunidade?
Pode perder, se a locação for a atividade preponderante nos termos do CTN. A análise depende da receita da empresa e do período considerado.
O município pode cobrar o imposto depois?
Se verificada a preponderância, o imposto se torna devido, nos termos do art. 37, § 3º, do CTN. Por isso, o acompanhamento da receita e do objeto social é importante.
As respostas acima são gerais e não substituem a análise individual do caso, que depende dos documentos e dos fatos. A informação não garante resultado.
Leitura complementar: ITBI: base de cálculo e o Tema 1.113 do STJ.
Fontes oficiais: Constituição Federal, art. 156, § 2º, I; Código Tributário Nacional, art. 37; Supremo Tribunal Federal (RE 796.376).
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