Muitas pessoas compram um imóvel, pagam o preço combinado e, mesmo assim, não conseguem a escritura. O vendedor desaparece, recusa-se a assinar, faleceu ou a empresa responsável deixou de existir.
A adjudicação compulsória é o meio previsto em lei para que o comprador que cumpriu sua parte obtenha o título de propriedade e possa registrar o imóvel em seu nome. Hoje esse caminho pode ser feito no cartório ou na Justiça, e saber qual escolher faz diferença em tempo, custo e segurança.
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Reunimos aqui orientações sobre o tema Adjudicação compulsória: no cartório ou na Justiça?. Consulte o índice abaixo para ir diretamente ao ponto de interesse.
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- O QUE É A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
- QUANDO ELA É USADA
- DOIS CAMINHOS: CARTÓRIO OU JUSTIÇA
- COMO FUNCIONA NO CARTÓRIO
- QUANDO A VIA JUDICIAL COSTUMA SER NECESSÁRIA
- DIFERENÇA PARA O USUCAPIÃO
- CUIDADOS ANTES DE COMEÇAR
- PERGUNTAS FREQUENTES
O QUE É A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
É o procedimento pelo qual o comprador que pagou integralmente o imóvel, mas não recebeu a escritura, obtém o título de propriedade sem depender da assinatura do vendedor. A base está nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil: quem tem promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento e quitou o preço pode exigir a escritura definitiva.
O Superior Tribunal de Justiça, na Súmula 239, entende que esse direito não depende de o compromisso de compra e venda ter sido registrado no cartório. Por isso, mesmo o chamado contrato de gaveta, firmado de forma particular, pode servir de ponto de partida, desde que o negócio e a quitação possam ser comprovados. Sobre esse tema, há também o artigo Contrato de gaveta: quando cabe adjudicação compulsória.
QUANDO ELA É USADA
A adjudicação compulsória costuma ser analisada quando o vendedor não colabora ou não pode colaborar. São exemplos comuns o vendedor que não é localizado ou se recusa a assinar, o vendedor falecido, a empresa extinta ou que não entrega a escritura e a sequência de cessões de direitos sem a participação do titular registral.
O ponto central é a quitação. Sem prova de que o preço foi pago por inteiro, o caminho tende a ser mais difícil. Recibos, comprovantes de transferência, extratos e mensagens ajudam a demonstrar o pagamento e a formar o conjunto de provas.
DOIS CAMINHOS: CARTÓRIO OU JUSTIÇA
Antes da Lei nº 14.382/2022, o pedido só podia ser feito por ação judicial. Com a inclusão do artigo 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), a adjudicação compulsória também pode ser efetivada no registro de imóveis da situação do imóvel, sem prejuízo da via judicial.
As duas vias coexistem, e a escolha cabe ao interessado, com orientação profissional. O cartório que processa o pedido é o do local do imóvel, e não o do domicílio de quem compra, o que permite conduzir o caso de forma remota, desde que os documentos estejam em ordem.
COMO FUNCIONA NO CARTÓRIO
De forma resumida, o procedimento no cartório segue o artigo 216-B da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), nestas etapas:
Notificação extrajudicial. A prova do inadimplemento exige que o vendedor seja notificado pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que pode delegar a diligência ao registro de títulos e documentos. Se o título de transmissão da propriedade não for celebrado no prazo de 15 dias, contado da entrega da notificação, fica caracterizado o inadimplemento.
Ata notarial. Um tabelião de notas lavra o documento com a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores, a prova do pagamento do preço e a caracterização do inadimplemento do vendedor.
Requerimento ao registro de imóveis. O pedido é feito por advogado e instruído com o contrato de promessa ou de cessão, a prova do inadimplemento, a ata notarial, as certidões dos distribuidores forenses da comarca do imóvel e do domicílio do requerente (que demonstrem a inexistência de litígio sobre o contrato), o comprovante de pagamento do ITBI e a procuração com poderes específicos.
Registro. Com os documentos em ordem, o oficial registra o domínio em nome do promitente comprador, e o contrato de promessa ou de cessão serve de título. A lei dispensa o registro prévio da promessa e a prova de regularidade fiscal do vendedor para o deferimento (art. 216-B, § 2º).
Para conferir a situação atual do imóvel, a matrícula e as certidões podem ser pedidas no RI Digital, e os cartórios podem ser localizados no Justiça Aberta do CNJ.
QUANDO A VIA JUDICIAL COSTUMA SER NECESSÁRIA
A via judicial costuma ser necessária ou mais prudente quando há litígio envolvendo o contrato de promessa, quando existe dúvida sobre a quitação, quando a documentação está incompleta ou quebrada na cadeia de cessões e quando o imóvel tem penhoras, litígios ou outras restrições que exijam decisão do juiz. Também pode ser o caminho adequado quando o vendedor faleceu e há discussão entre herdeiros ou inventário em andamento.
Na Justiça, o juiz examina as provas, e a sentença serve de título para o registro do imóvel. Cada situação exige análise individual, porque a mesma documentação pode levar a caminhos diferentes conforme os fatos.
DIFERENÇA PARA O USUCAPIÃO
A adjudicação compulsória parte de um negócio e da quitação do preço. O usucapião parte da posse prolongada, exercida como dono, e não exige contrato. Em alguns casos, os dois caminhos são possíveis, e a escolha depende das provas disponíveis, do tempo de posse e da situação do titular registral. O guia Documentos para usucapião e regularização da posse reúne o que normalmente é analisado nessa outra hipótese.
CUIDADOS ANTES DE COMEÇAR
Antes de iniciar qualquer procedimento, recomenda-se reunir o contrato e todos os recibos e comprovantes de pagamento, confirmar quem consta como proprietário na matrícula atualizada, verificar débitos de IPTU, condomínio e outros encargos e identificar se o vendedor é pessoa física, empresa ou pessoa falecida. Mensagens e comunicações com o vendedor também devem ser guardadas.
Pagamentos adicionais ou acordos feitos por conta própria, sem orientação, podem gerar dúvidas sobre a quitação. A organização prévia dos documentos acelera a análise e reduz o risco de exigências posteriores. O guia Documentos para adjudicação compulsória e contrato de gaveta lista o que normalmente é solicitado no primeiro atendimento.
PERGUNTAS FREQUENTES
A adjudicação compulsória precisa de advogado?
Na via judicial, a representação é feita por advogado. Na via do cartório, a lei prevê que o interessado seja representado por advogado, além da ata notarial e dos documentos específicos.
É preciso pagar ITBI?
O comprovante de pagamento do ITBI, imposto municipal sobre a transmissão de imóveis, é um dos documentos que a lei exige no pedido feito no cartório. As regras de cálculo e de pagamento seguem a legislação do município onde o imóvel está localizado.
E se o vendedor faleceu?
O pedido pode ser dirigido aos sucessores, e a existência de inventário ou de divergência entre herdeiros influencia o caminho a seguir. A análise é individual.
Quanto tempo leva?
Não é possível prever. O prazo depende da via escolhida, do cartório ou da vara competente, da completude dos documentos e da existência de impugnação.
As respostas acima são gerais e não substituem a análise individual do caso, que depende dos documentos e dos fatos. A informação não garante resultado.
Fontes oficiais: Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), art. 216-B; Código Civil, arts. 1.417 e 1.418; Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça; e o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça (Provimento CNJ nº 149/2023).
A pessoa interessada pode solicitar a análise do caso pelo WhatsApp. A orientação inicial ajuda a definir qual via se mostra mais adequada e quais documentos reunir primeiro.
Estamos aqui para auxiliar!
Guia de documentos: para reunir o que normalmente é analisado nesse tema, consulte o guia Documentos para adjudicação compulsória e contrato de gaveta.
