Muitos pensam que o contrato de gaveta, aquele acordo particular de compra e venda de imóvel, não tem qualquer validade jurídica. Mas isso não é bem assim.
Mesmo sem o registro no cartório de imóveis, esse tipo de contrato pode gerar obrigações e direitos, especialmente quando se trata de promessa de compra e venda.
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Reunimos aqui orientações sobre o tema Contrato de gaveta: quando cabe adjudicação compulsória?. Consulte o índice abaixo para ir diretamente ao ponto de interesse.
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- O QUE É UM CONTRATO DE GAVETA
- ELE TEM VALOR LEGAL
- O QUE É ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
- QUANDO A PESSOA PODE BUSCAR ESSA MEDIDA
- RISCOS DE DEIXAR A SITUAÇÃO SEM REGULARIZAÇÃO
O QUE É UM CONTRATO DE GAVETA
É o instrumento particular de compra e venda de imóvel, feito entre comprador e vendedor, sem escritura pública e sem registro no cartório.
Embora não transfira a propriedade do bem, o contrato de gaveta tem validade como promessa de compra e venda, e isso faz toda a diferença na esfera jurídica.
ELE TEM VALOR LEGAL
Sim. Mesmo sem escritura pública, esse contrato pode ser usado para obrigar o vendedor a transferir a propriedade do imóvel, desde que o negócio e o pagamento possam ser comprovados. O Superior Tribunal de Justiça entende, na Súmula 239, que esse direito não depende do registro prévio do compromisso no cartório.
Esse caminho se chama adjudicação compulsória.
O QUE É ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
É o meio pelo qual o comprador que pagou integralmente o imóvel obtém a escritura e o registro quando o vendedor se recusa a assinar, não é localizado ou faleceu. Pode ser feita de duas formas: por ação na Justiça ou, desde a Lei nº 14.382/2022, diretamente no registro de imóveis, por procedimento extrajudicial. A escolha depende das provas, da situação do vendedor e da existência de discordância. As diferenças estão explicadas no artigo Adjudicação compulsória: no cartório ou na Justiça?.
QUANDO A PESSOA PODE BUSCAR ESSA MEDIDA
A pessoa pode buscar a adjudicação compulsória, em regra, quando:
- o contrato foi firmado e o preço foi pago integralmente;
- o vendedor se nega a concluir a transferência ou não é localizado;
- o vendedor faleceu e a escritura não foi outorgada;
- há prova do negócio, como contrato, recibos, comprovantes e mensagens.
Cada caso exige análise individual dos documentos, porque a existência de cessões anteriores, de débitos ou de restrições no imóvel pode alterar o caminho adequado.
RISCOS DE DEIXAR A SITUAÇÃO SEM REGULARIZAÇÃO
Enquanto o imóvel permanece no nome do vendedor, o comprador pode enfrentar dificuldades para vender, financiar ou dar o bem em garantia, além do risco de penhoras por dívidas do titular registral e de complicações com herdeiros do vendedor. Organizar os documentos e buscar orientação cedo costuma reduzir esses riscos, sem garantia de resultado.
A pessoa interessada pode solicitar a análise do caso pelo WhatsApp. A orientação inicial ajuda a definir a via mais adequada e os documentos a reunir primeiro.
Fontes oficiais: Lei nº 6.015/1973, art. 216-B (adjudicação compulsória extrajudicial); Código Civil, arts. 1.417 e 1.418; Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça; e Provimento CNJ nº 149/2023.
Estamos aqui para auxiliar!
Guia de documentos: para reunir o que normalmente é analisado nesse tema, consulte o guia Documentos para adjudicação compulsória e contrato de gaveta.
