É comum que uma família construa um segundo andar sobre a casa de um parente, que alguém compre um pavimento sem escritura ou que uma casa seja dividida por andares ao longo dos anos. Em muitos desses casos, a construção existe há tempo, mas o direito sobre ela não está registrado.
O direito de laje foi criado para dar segurança jurídica a esse tipo de situação, permitindo que a unidade tenha matrícula própria. Este artigo explica, em linguagem simples, como ele funciona, quais cuidados são necessários com plantas, projetos e confrontantes e quando o caminho pode ser o cartório ou a Justiça.
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Reunimos aqui orientações sobre o tema Direito de laje: como regularizar a construção sobre ou sob outro imóvel. Consulte o índice abaixo para ir diretamente ao ponto de interesse.
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- O QUE É O DIREITO DE LAJE
- QUANDO ELE É USADO
- COMO SE CONSTITUI: ESCRITURA, TESTAMENTO OU USUCAPIÃO
- PLANTAS, PROJETOS E PROFISSIONAL HABILITADO
- CONFRONTANTES E OUTROS TITULARES
- DIREITOS E DEVERES DO TITULAR DA LAJE
- CARTÓRIO OU JUSTIÇA
- CUIDADOS ANTES DE COMEÇAR
- PERGUNTAS FREQUENTES
O QUE É O DIREITO DE LAJE
O direito real de laje está previsto nos artigos 1.510-A a 1.510-E do Código Civil, incluídos pela Lei nº 13.465/2017. Ele permite que o proprietário de uma construção-base ceda a superfície superior ou inferior dela para que outra pessoa mantenha uma unidade distinta, com matrícula própria.
A laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma. O titular pode usar, gozar e dispor dela, mas a instituição da laje não dá direito a fração ideal do terreno nem a participação proporcional nas áreas já edificadas (art. 1.510-A, § 4º).
QUANDO ELE É USADO
O direito de laje costuma ser analisado quando existem construções sobrepostas pertencentes a pessoas diferentes, geralmente com acessos independentes, quando a laje foi vendida, doada ou cedida apenas por contrato particular, quando herdeiros dividem a casa por pavimentos ou quando o morador do pavimento superior ou inferior quer registrar a unidade para vender, financiar ou deixar em herança.
Sem registro, a unidade fica exposta a riscos: dificuldade de venda e de financiamento, disputas entre familiares e discussões com o dono da construção-base sobre uso, despesas e acessos.
COMO SE CONSTITUI: ESCRITURA, TESTAMENTO OU USUCAPIÃO
Em regra, a laje é instituída por escritura pública entre o proprietário da construção-base e quem receberá a laje, seguida de registro. A instituição ocorre com a abertura de matrícula própria para a laje e com a averbação desse fato na matrícula da construção-base e nas matrículas de lajes anteriores, com remissão recíproca, conforme o art. 176, § 9º, da Lei de Registros Públicos.
A laje também pode ser atribuída por testamento, por exemplo com a construção-base para um herdeiro ou legatário e a laje para outro.
E pode ser reconhecida por usucapião, quando a laje é ocupada há tempo como se fosse própria. Nesse caso, aplicam-se as regras da usucapião, e é preciso analisar com cuidado a situação do imóvel-base, inclusive quando ele não tem matrícula. Quando a laje já existe há anos apenas de fato, o caminho depende de quem é o titular do imóvel-base, da concordância das pessoas envolvidas e do tempo e das características da posse.
PLANTAS, PROJETOS E PROFISSIONAL HABILITADO
Em quase todos os caminhos, a descrição precisa da construção-base e da laje é indispensável. Por isso, pode ser necessário contratar arquiteto ou engenheiro para elaborar plantas, projeto e memorial descritivo que mostrem a área, a altura, os acessos e a estrutura.
Esses documentos devem ser assinados por profissional legalmente habilitado, com a ART (engenheiros, registrada no CREA) ou o RRT (arquitetos, registrado no CAU). Na usucapião pelo cartório, a lei exige planta e memorial descritivo com essa responsabilidade técnica (art. 216-A, II, da Lei de Registros Públicos).
Podem ser necessários também laudo de segurança estrutural e regularização da construção perante a prefeitura. O titular da laje não pode prejudicar a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício (art. 1.510-B), e os Municípios podem estabelecer regras de obras e de urbanismo para a laje (art. 1.510-A, § 5º). O custo e o prazo desses serviços devem ser avaliados antes de iniciar. Informações sobre os conselhos profissionais estão no CAU/BR e no Confea.
CONFRONTANTES E OUTROS TITULARES
Além do proprietário, é essencial saber quem são os titulares da construção-base e de outras lajes, os confrontantes (vizinhos dos lados, da frente e dos fundos) e os ocupantes.
Na instituição de uma laje sucessiva, é exigida autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes (art. 1.510-A, § 6º). Na usucapião, os confrontantes e os titulares de direitos nas matrículas vizinhas devem assinar a planta ou ser notificados pelo cartório, e têm 15 dias para se manifestar, interpretando-se o silêncio como concordância (art. 216-A, § 2º). Nome completo, CPF, estado civil e endereço atualizados evitam exigências e atrasos.
DIREITOS E DEVERES DO TITULAR DA LAJE
O titular da laje responde pelos encargos e tributos da sua unidade (art. 1.510-A, § 2º). As despesas necessárias à conservação e fruição das partes que servem a todo o edifício, como estrutura, telhado e escadas, são partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção estipulada em contrato (art. 1.510-C).
Na venda de qualquer das unidades sobrepostas, têm direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, o titular da construção-base e o da laje, nessa ordem, que devem ser cientificados por escrito e têm 30 dias para se manifestar, salvo contrato diverso (art. 1.510-D). A ruína da construção-base, em regra, extingue a laje, com as exceções previstas em lei (art. 1.510-E).
Por isso, é recomendável um contrato claro sobre despesas, acessos, escada, medidores e manutenção, já na escritura.
CARTÓRIO OU JUSTIÇA
A instituição da laje por escritura é feita no tabelionato de notas e no registro de imóveis. Quando o caso envolve usucapião, o reconhecimento pode ser pedido no registro de imóveis da comarca do imóvel, sem prejuízo da via judicial (art. 216-A da Lei de Registros Públicos, com as normas do Conselho Nacional de Justiça no Provimento nº 149/2023).
A via do cartório exige advogado, ata notarial, planta e memorial descritivo com ART ou RRT, certidões dos distribuidores estadual e federal, documentos da posse e notificação dos confrontantes. Havendo impugnação justificada, o oficial remete o pedido ao juízo competente. A via judicial costuma ser mais indicada quando há discordância dos confrontantes ou do titular, dúvida sobre a posse, restrições no imóvel ou necessidade de produzir provas. A escolha depende de análise individual.
CUIDADOS ANTES DE COMEÇAR
Antes de iniciar qualquer providência, recomenda-se reunir contrato, recibos, fotografias, comprovantes de IPTU e de despesas, conferir a matrícula atualizada, identificar quem são os titulares e os confrontantes e verificar com a prefeitura a situação da construção. Obras novas e acordos feitos sem orientação podem criar riscos e dificultar o registro.
Para reunir o que normalmente é analisado no primeiro atendimento, consulte o guia Documentos para o direito de laje. Se o caso for de usucapião, há também o guia Documentos para usucapião e regularização da posse, e, para a compra sem escritura, o artigo Adjudicação compulsória: no cartório ou na Justiça?.
PERGUNTAS FREQUENTES
Qualquer construção sobre outra casa pode virar laje?
Não automaticamente. É preciso haver construção-base, unidade distinta que possa ser individualizada e atendimento às regras registrais e urbanísticas locais.
O titular da laje se torna dono do terreno?
Não. A instituição da laje não atribui fração ideal do terreno nem participação proporcional nas áreas já edificadas.
A venda da laje exige avisar o dono da construção de baixo?
Em regra, sim. A lei prevê direito de preferência para o titular da construção-base e da laje, com ciência por escrito e prazo de 30 dias, salvo contrato diverso.
É possível regularizar a laje sem a concordância do dono da construção-base?
Depende. A instituição por negócio exige a participação do proprietário da construção-base. Quando não há acordo, pode-se avaliar a usucapião, pelo cartório ou pela Justiça, conforme as provas e a situação do imóvel.
As respostas acima são gerais e não substituem a análise individual do caso, que depende dos documentos e dos fatos. A informação não garante resultado.
Fontes oficiais: Código Civil, arts. 1.510-A a 1.510-E; Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), arts. 176, § 9º, e 216-A; Lei nº 13.465/2017; e Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça (Provimento CNJ nº 149/2023).
A pessoa interessada pode solicitar a análise do caso pelo WhatsApp. A orientação inicial ajuda a definir o caminho mais adequado e os documentos a reunir primeiro.
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Guia de documentos: para reunir o que normalmente é analisado nesse tema, consulte o guia Documentos para o direito de laje.
