Guia para preparar o primeiro atendimento jurídico
Este guia reúne os documentos que normalmente ajudam na análise de adjudicação compulsória e contrato de gaveta. A organização prévia permite identificar prazos, inconsistências, provas disponíveis e providências que ainda precisam ser adotadas.
A lista é orientativa. Se houver prazo, cobrança em andamento, risco ou necessidade de tratamento, a orientação pode ser buscada sem esperar reunir todos os documentos.
Em caso de dúvida sobre quais documentos são necessários, a pessoa interessada pode solicitar a análise do caso pelo WhatsApp. A orientação inicial ajuda a definir o que deve ser reunido primeiro.
Use esta página como um guia
Reunimos aqui orientações sobre o tema Documentos para adjudicação compulsória e contrato de gaveta. Consulte o índice abaixo para ir diretamente ao ponto de interesse.
Sem tempo para ler agora? A página pode ser salva nos favoritos ou compartilhada com quem precise dessas informações. Novas orientações também são publicadas no Instagram do escritório, e o escritório pode ser contatado a qualquer momento pelo botão do WhatsApp no canto da tela.
Índice do conteúdo: clique e vá direto ao assunto de interesse
- COMO ENVIAR OS DOCUMENTOS
- DOCUMENTOS COMUNS PARA O ATENDIMENTO E A REPRESENTAÇÃO
- DOCUMENTOS ESPECÍFICOS
- SE ALGUM DOCUMENTO ESTIVER FALTANDO
- CANAIS OFICIAIS E PASSO A PASSO
- ANTES DE ENVIAR
- PERGUNTAS FREQUENTES E ERRO COMUM
COMO ENVIAR OS DOCUMENTOS
Prefira arquivos legíveis em PDF e use nomes que indiquem conteúdo e data. Encaminhe conversas completas, preserve áudios, vídeos e fotografias originais e não descarte documentos desfavoráveis.
DOCUMENTOS COMUNS PARA O ATENDIMENTO E A REPRESENTAÇÃO
| DOCUMENTO OU INFORMAÇÃO | POR QUE É IMPORTANTE |
| Documento oficial com foto e CPF | Confirma a identidade, permite preparar procuração e contrato e evita divergências de nome, filiação ou número de documento. |
| Comprovante de residência recente | Ajuda a definir endereço para comunicações e, em muitos casos, o foro ou órgão competente. Se estiver em nome de terceiro, informe a relação com o titular. |
| Telefone, e-mail e forma segura de contato | Permitem comunicações sobre prazos e documentos. Em casos de violência ou risco, informe se algum canal não é seguro. |
| Comprovantes de renda e última declaração de Imposto de Renda, se houver | Servem para avaliar gratuidade, capacidade financeira, despesas familiares e outros aspectos econômicos do caso. Quem não declara deve informar essa circunstância. |
| Nome, CPF ou CNPJ e endereço da outra parte | São dados necessários para identificar corretamente quem poderá ser notificado, cobrado ou incluído no processo. |
| Relato cronológico com datas, locais e pessoas envolvidas | Organiza os fatos, permite identificar prazos e contradições e reduz o risco de esquecer acontecimentos importantes. |
| Nome, telefone e endereço de possíveis testemunhas | Permitem avaliar quem presenciou os fatos e poderá confirmar acontecimentos que não estejam integralmente documentados. |
| Processos, notificações, decisões ou acordos anteriores | Evitam pedidos incompatíveis, duplicidade de medidas e perda de prazos, além de revelar obrigações já fixadas. |
| Data do próximo vencimento, audiência, viagem, procedimento ou risco | Permite identificar urgência real e calcular o tempo disponível para agir. |
DOCUMENTOS ESPECÍFICOS
| DOCUMENTO OU INFORMAÇÃO | POR QUE É IMPORTANTE |
| Contrato particular, recibos e cessões anteriores | Provam a compra e a cadeia de transmissões. |
| Comprovantes de quitação integral do preço | Demonstram que o comprador cumpriu sua parte. |
| Matrícula atualizada do imóvel | Mostra o proprietário registral e eventuais ônus. |
| Documentos do vendedor ou, se falecido, certidão de óbito e dados dos herdeiros | Identificam quem deve outorgar a escritura. |
| IPTU, contas e comprovantes de posse | Ajudam a demonstrar a ocupação e o exercício dos poderes de proprietário. |
| Comprovante do ITBI ou pedido de emissão | A lei exige o comprovante de pagamento do ITBI no pedido feito no cartório. |
| Notificação ao vendedor e resposta ou recusa | Na via do cartório, a lei exige a prova do inadimplemento: notificação extrajudicial feita pelo oficial do registro de imóveis, ou pelo registro de títulos e documentos, e prazo de 15 dias para o vendedor celebrar o título. Comunicações e tentativas amigáveis anteriores também comprovam a tentativa de regularização voluntária. |
| Certidões pessoais do vendedor | Ajudam a identificar dívidas que possam afetar a transferência. |
| Certidões dos distribuidores forenses da comarca do imóvel e do domicílio do requerente | Na via do cartório, devem demonstrar a inexistência de litígio sobre o contrato de promessa (art. 216-B, IV, da Lei de Registros Públicos). Podem ser emitidas pelo sistema do TJRJ e, para a Justiça Federal, pelo sistema do TRF2. |
| Ata notarial e procuração com poderes específicos, se o pedido for feito no cartório | A ata notarial, lavrada por tabelião de notas, registra o negócio, a quitação e a situação do imóvel, e acompanha o requerimento de adjudicação compulsória extrajudicial ao registro de imóveis (art. 216-B da Lei de Registros Públicos). Sua necessidade e seu conteúdo são definidos após a análise do caso. |
| Certidão de situação fiscal do imóvel (IPTU) e comprovantes de débitos de condomínio | Mostram débitos que acompanham o imóvel e ajudam a conferir pendências antes do pedido. |
| Documentos da empresa vendedora, se o vendedor for pessoa jurídica | Contrato social, comprovante de situação cadastral do CNPJ e, se a empresa foi extinta ou está em liquidação, o documento que comprove essa situação, para definir quem representa a empresa. |
| Certidão de existência de testamento e dados do inventário, se o vendedor faleceu | Indicam quem são os herdeiros e se há inventário em andamento, o que influencia o caminho a seguir. |
Para entender as diferenças entre o pedido no cartório e a ação judicial, consulte o artigo Adjudicação compulsória: no cartório ou na Justiça?.
SE ALGUM DOCUMENTO ESTIVER FALTANDO
Envie o que estiver disponível e explique o que falta, quem possui o documento e se já houve tentativa de obtê-lo. Extratos, processos administrativos, registros digitais e documentos empresariais podem exigir solicitação específica. Não entregue senhas pessoais ao advogado.
CANAIS OFICIAIS E PASSO A PASSO
Os canais abaixo foram indicados e conferidos entre 1º e 9 de outubro de 2026. Antes de enviar dados ou pagar, confirme o domínio oficial e evite intermediários. É importante conhecer as certidões e os documentos necessários, mas o pedido pode ser feito depois de iniciado o atendimento, já que, sem o benefício da gratuidade, as certidões são pagas e têm prazo de validade curto. Quando for do interesse da pessoa, o escritório poderá providenciar a obtenção de certidões e documentos, conforme o que for contratado.
Observação sobre a localidade: os canais e os procedimentos descritos nesta página tomam como base a cidade e o Estado do Rio de Janeiro. O pedido de adjudicação compulsória no cartório é dirigido ao registro de imóveis do local do imóvel e, na via judicial, ao juízo competente conforme o caso. Como o atendimento pode ser remoto, a pessoa interessada cujo imóvel esteja em outro estado ou município deve adequar as pesquisas ao órgão competente do local, como cartório, prefeitura, tribunal e imposto municipal. Os serviços nacionais, como a Receita Federal, o RI Digital e a CENSEC, podem ser usados em qualquer localidade.
| DOCUMENTO OU SERVIÇO | PASSO A PASSO E LINK OFICIAL |
| Certidão de matrícula ou de ônus do imóvel | Acesse o portal do Operador Nacional do Registro de Imóveis, crie a conta, escolha o serviço de certidão, identifique o cartório e informe matrícula ou dados do imóvel. O portal informará custo e prazo. RI Digital (ONR). |
| Certidão judicial estadual | Selecione o modelo adequado no sistema do TJRJ, preencha os dados solicitados, guarde o número do requerimento e baixe a certidão quando liberada. Certidão Judicial Eletrônica do TJRJ. |
| Segunda via de certidão de nascimento, casamento ou óbito | Acesse a Central Nacional do Registro Civil, faça o cadastro, escolha o tipo de certidão, informe os dados do registro, selecione o formato e acompanhe o pedido. Se não souber o cartório, use primeiro a consulta de serventias do CNJ. Central do Registro Civil. |
| Certidão de protesto | Pesquise o CPF ou CNPJ na central nacional de protestos e solicite a certidão do cartório indicado. Confirme custo e prazo no próprio canal. Cenprot Nacional. |
| Ata notarial (pedido no cartório) | A ata notarial é lavrada em tabelionato de notas e documenta o negócio, a quitação e a situação do imóvel. Os cartórios podem ser localizados no Justiça Aberta do CNJ, e parte dos atos notariais pode ser feita à distância pelo e-Notariado, conforme a disponibilidade do tabelionato escolhido. |
| Certidão de situação fiscal do imóvel e dados cadastrais (Rio de Janeiro) | Com o número da inscrição imobiliária, constante do carnê do IPTU, a Prefeitura do Rio emite a certidão de situação fiscal e enfitêutica e a certidão de elementos cadastrais, que mostram débitos de IPTU, aforamento, área e utilização do imóvel. Certidão de Situação Fiscal e Enfitêutica e Certidões do IPTU (Carioca Digital). |
| ITBI (imposto municipal sobre a transmissão do imóvel) | O ITBI é de competência do município onde o imóvel está localizado, e a forma de cálculo, o pedido e o pagamento seguem as regras locais. No Rio de Janeiro, os serviços da Prefeitura são reunidos no portal Carioca Digital. Em outro município, é preciso consultar o site da prefeitura local. |
| Certidão da Justiça Federal sobre o vendedor | A Certidão Regional da 2ª Região (Rio de Janeiro e Espírito Santo) é gratuita e emitida com o CPF ou CNPJ do vendedor. Para abrangência nacional, há a Certidão Unificada do CJF. Certidões da Justiça Federal da 2ª Região e Certidão Unificada (CJF). |
| Certidão de existência de testamento, se o vendedor faleceu | Quando o vendedor faleceu, a consulta ao registro de testamentos ajuda a definir quem pode outorgar a escritura e se há inventário a considerar. CENSEC e Busca Testamento (Colégio Notarial do Brasil). |
| Texto da lei e normas do CNJ | O procedimento extrajudicial está previsto no art. 216-B da Lei de Registros Públicos, e as normas dos serviços de registro constam do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça. Lei nº 6.015/1973 (Planalto) e Provimento CNJ nº 149/2023. |
ANTES DE ENVIAR
| PROVIDÊNCIA | FINALIDADE |
| Prepare uma cronologia | Organiza datas, pagamentos, pedidos e respostas. |
| Informe prazo ou urgência | Permite priorizar providências e evitar perda de direito. |
| Liste o que foi enviado e o que falta | Evita pedidos repetidos e permite avaliar prova alternativa. |
| Guarde os originais | Alguns documentos podem precisar de conferência ou perícia. |
O envio dos documentos não garante ajuizamento ou concessão do pedido. O material será analisado para definir fatos, provas, riscos, prazos e medidas adequadas.
PERGUNTAS FREQUENTES E ERRO COMUM
Erro comum: Contar apenas com o contrato de gaveta, sem registro, o que traz risco ao comprador.
O que é adjudicação compulsória?
Ação para obter a escritura quando o vendedor se recusa ou não pode outorgar.
Que documentos ajudam?
Contrato, recibos de quitação, matrícula e comprovantes de posse.
Leitura complementar: Contrato de gaveta: quando cabe adjudicação compulsória?; Documentos para Análise da Adjudicação Compulsória; Os Riscos do Contrato de Gaveta.
As respostas acima são gerais e não substituem a análise individual do caso, que depende dos documentos e dos fatos.
