Due diligence imobiliária: como conferir o imóvel antes de comprar

Comprar um imóvel costuma ser o maior investimento de uma família. Por isso, antes de pagar sinal ou assinar contrato, vale conferir com cuidado a situação do imóvel e do vendedor, para evitar dívidas ocultas, penhoras, construções irregulares e disputas futuras.

Esse trabalho de conferência é chamado de due diligence imobiliária. Este artigo explica, em linguagem simples, o que deve ser analisado, quais certidões pedir e o que fazer quando o problema já existe.

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1. O QUE É A DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA
2. O QUE CONFERIR NA MATRÍCULA
3. CERTIDÕES DO IMÓVEL E DAS PARTES
4. DÍVIDAS DO IMÓVEL: IPTU, CONDOMÍNIO E TAXAS
5. PLANTAS, METRAGEM E REGULARIDADE DA CONSTRUÇÃO
6. A LEI E O STJ SOBRE TERCEIROS DE BOA-FÉ
7. CUIDADOS NA NEGOCIAÇÃO E NO PAGAMENTO
8. QUANDO O PROBLEMA JÁ EXISTE: CARTÓRIO OU JUSTIÇA
9. PERGUNTAS FREQUENTES

O QUE É A DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA

É a análise jurídica, documental e técnica de um imóvel e de quem o vende, feita antes da compra. O objetivo é saber se o vendedor realmente pode vender, se o imóvel está livre de restrições e se a construção é regular, de modo que a compra seja feita com segurança.

No Brasil, a propriedade de imóvel, entre pessoas vivas, só se transfere com o registro do título no cartório de registro de imóveis (Código Civil, art. 1.245). Por isso, contrato ou recibo, isoladamente, não bastam, e a conferência da matrícula é o ponto de partida.

O QUE CONFERIR NA MATRÍCULA

A matrícula atualizada, emitida pelo cartório do local do imóvel, mostra quem é o proprietário registral, a descrição e a área, a história das transferências e os ônus que recaem sobre o bem. Devem ser observados especialmente se o vendedor consta como proprietário, se há hipoteca, penhora, usufruto, alienação fiduciária ou outra restrição, se a construção está averbada e se a área e as medidas conferem com a realidade.

A matrícula e as certidões podem ser pedidas no RI Digital, que também oferece a pesquisa de imóveis por CPF. A certidão deve ser recente, pois a situação do imóvel muda com o tempo.

CERTIDÕES DO IMÓVEL E DAS PARTES

Além da matrícula, é importante pedir certidões em nome do vendedor (e do cônjuge ou da empresa, quando for o caso): certidões dos distribuidores da Justiça Estadual, no sistema do TJRJ, e da Justiça Federal, no TRF2, além de certidões fiscais, trabalhistas e de protesto. Elas revelam ações e dívidas que podem atingir o patrimônio do vendedor e, em alguns casos, o próprio imóvel.

Quando o vendedor é pessoa jurídica, também devem ser conferidos o contrato social, quem pode assinar pela empresa e a situação cadastral. Quando é pessoa falecida ou incapaz, o caminho exige cuidados adicionais, como o inventário e a autorização judicial.

DÍVIDAS DO IMÓVEL: IPTU, CONDOMÍNIO E TAXAS

Débitos de IPTU, de taxas e de condomínio podem acompanhar o imóvel. Em condomínio edilício, o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros (Código Civil, art. 1.345). Por isso, é recomendável pedir a declaração de quitação do condomínio e as certidões fiscais antes da compra.

No município do Rio de Janeiro, a certidão de situação fiscal e enfitêutica e a certidão de elementos cadastrais do imóvel são emitidas online, com o número da inscrição imobiliária, no portal Carioca Digital. No Estado do Rio de Janeiro, a certidão de débitos da taxa de incêndio pode ser emitida no site do FUNESBOM.

PLANTAS, METRAGEM E REGULARIDADE DA CONSTRUÇÃO

É comum que a área real do imóvel seja diferente da área da matrícula, ou que existam obras, ampliações e puxadinhos sem aprovação. Por isso, pode ser necessário contar com arquiteto ou engenheiro para conferir a metragem, as plantas, o habite-se e a regularidade da construção, com ART (engenheiros, no CREA) ou RRT (arquitetos, no CAU).

Também vale verificar se existem restrições ambientais ou urbanísticas, como áreas de preservação e regras de zoneamento, e se a construção foi averbada na matrícula. Informações sobre os conselhos profissionais estão no CAU/BR e no Confea.

A LEI E O STJ SOBRE TERCEIROS DE BOA-FÉ

A Lei nº 13.097/2015, em seu art. 54, reforça a importância da matrícula: os negócios sobre imóveis são eficazes em relação a atos anteriores quando certas informações, como a citação em ações reais, a penhora e outras constrições, não tiverem sido registradas ou averbadas na matrícula, observadas as ressalvas da lei. Isso valoriza a matrícula atualizada, mas não dispensa a pesquisa de certidões.

O Superior Tribunal de Justiça tem súmulas importantes para quem compra: a Súmula 375 afirma que o reconhecimento de fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente; a Súmula 308 afirma que a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel; e a Súmula 84 admite embargos de terceiro fundados em posse advinda de compromisso de compra e venda, ainda que sem registro. As súmulas podem ser consultadas no site do STJ. Cada caso exige análise individual.

CUIDADOS NA NEGOCIAÇÃO E NO PAGAMENTO

Recomenda-se não pagar valores relevantes antes de concluir a conferência, registrar por escrito todos os pagamentos com recibo, prever no contrato as certidões e os prazos, definir quem paga impostos e débitos anteriores e combinar a escritura e o registro no menor prazo possível. O ITBI é imposto municipal, e as regras de cálculo e pagamento seguem o município do imóvel. Sobre a base de cálculo, veja ITBI: base de cálculo e o Tema 1.113 do STJ. O guia Documentos para compra e venda de imóvel reúne o que normalmente é analisado.

QUANDO O PROBLEMA JÁ EXISTE: CARTÓRIO OU JUSTIÇA

Quando o imóvel já foi comprado e a escritura não foi feita, o vendedor desapareceu ou faleceu, ou há contrato de gaveta, pode haver caminho pela adjudicação compulsória, no cartório ou na Justiça: veja o artigo Adjudicação compulsória: no cartório ou na Justiça? e Contrato de gaveta: quando cabe adjudicação compulsória. Quando a pessoa ocupa o imóvel há anos sem registro, a usucapião pode ser analisada: veja Usucapião: prazos, plantas, confrontantes e as vias do cartório e da Justiça.

PERGUNTAS FREQUENTES

Preciso de advogado para comprar um imóvel?

Não é obrigatório, mas é recomendável, porque a análise de matrícula, certidões e contrato exige conhecimento técnico e evita erros que só aparecem depois.

Quais certidões são as mais importantes?

A matrícula atualizada com certidão de ônus reais, as certidões dos distribuidores estadual e federal em nome do vendedor e as certidões fiscais e de débitos do imóvel e do condomínio.

A certidão de hoje vale para sempre?

Não. A situação do imóvel e do vendedor muda, e as certidões têm prazo de validade curto. Por isso, devem ser pedidas perto da data da escritura.

Quanto tempo leva a análise?

Não é possível prever. O prazo depende da emissão das certidões, da complexidade do caso e da resposta das partes.

As respostas acima são gerais e não substituem a análise individual do caso, que depende dos documentos e dos fatos. A informação não garante resultado.

Fontes oficiais: Código Civil, arts. 1.245 e 1.345; Lei nº 13.097/2015, art. 54; Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos); Súmulas 84, 308 e 375 do Superior Tribunal de Justiça.

A pessoa interessada pode solicitar a análise do caso pelo WhatsApp. A orientação inicial ajuda a definir quais certidões pedir e quais cuidados adotar antes de assinar.

Estamos aqui para auxiliar!

Guia de documentos: para reunir o que normalmente é analisado nesse tema, consulte o guia Documentos para compra e venda de imóvel.